Promenimo Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

U pripremi su ponovo izmene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada i očekuje se javna rasprava. Međutim, problem je što je cela koncepcija tog zakona jako loša i nikakve izmene ne menjaju izuzetno loše efekte tog zakona.

Kada je temelj kuće loš i pucaju zidovi i plafoni, to se ne može ispraviti krečenjem.

Zato pozivam sve da podrže izmene koje će omogućiti funkcionisanje, bezbednost stanovanja i poslovnih aktivnosti u stambeno poslovnim zgradama.

Vlasnici posebnih delova ne žele da budu bord direktora kompanije a sada to jesu kroz formu pravnog subjekta.

Vlasnici posebnih delova ne žele da dolaze na sastanke, žele da plaćaju svoju obavezu i da neko rešava probleme umesto njih.

Ja nisam plaćen da pišem zakon, čistim član po član i nosim predlog na tacni, ima ko je plaćen za to našim parama iz budžeta. Zato žću samo izneti ovde osnovne principe koje treba samo ugraditi u zakon, bez dodatnog komplikovanja jer su praktično ovim rešeni svi aspekti funkcionisanja zgrade na najjedniostavniji i najbolji mogući način.

Davanje prava licenciranom upravniku da sprovodi mere po potrebi, uz kontrolu saveta stambene zajednice i na svoju odgovornost, potpuno ukida potrebu za sednicama koje nemaju kvoruma najčešće ili se pretvaraju u višečasovno mučenje i nadvlačenje. Licencirani upravnik nema pristup novcu.

1.STAMBENA ZAJEDNICA NIJE PRAVNO LICE

- Svi vlasnici odgovaraju solidarno.

- Stambena zajednica ima svoj savet od 3 člana koji se bira na sednici stambene zajednice natprosečnom većinom vlasnika posebnih delova.

- Stambena zajednica mora da ima ugovor isključivo sa licenciranim upravnikom.

- Iznos za održavanje propisuje SO, postoji samo jedan iznos koji se uvećava od zavisnosti da li zgrada ima lift. Parking i garažna mesta vlasnika ne uvećavaju iznos.

Naknada za upravljanje je određena ugovorom između stambene zajednice i licenciranog upravnika.

Zgrade do 5 godina starosti plaćaju 50% iznosa, jer su osigurane od strane investitora.

- Zgrada mora obavezno biti osigurana.

- Plaćanje održavanja ide preko određenog javnog preduzeća koje odredi opština.

- Po svim pitanjima se glasa natpolovičnom većinom osim otuđenja zajedničke imovine.

- U slučaju otuđenja zajedničkog dela prostora mora da glasa 2/3 vlasnika i zgradi ukoliko se prostire preko ceče zgrade, ukoliko se nalazi u delu zgrade (jedan ulaz) onda 2/3 vlasnika tog dela zgrade (ne 2/3 prisutnih nego 2/3 ukupnog broja).

Ukoliko se radi o zajedničkoj instalaciji (kotlarnica na primer), naknada pripada svim vlasnicima na jednake delove.

Za otuđenje imovine vlasnici posebnih delova se moraju izjasniti lično na sednici, o čijem održavanju, datum, vreme i mesto, moraju biti obavešteni najavljena 10 dana ranije.

Zapisnik sa prilogom, spisak prisutnih sa potpisima, se overava kod notara.

Vlasnik posebnog dela koji se u vreme održavanja sednice ne nalazi u mestu održavanja sednice, može glasati elektronski preko aplikacije u kojoj mora biti registrovan sa svojim podacima, koja omogućava čuvanje podataka, datum i vreme glasanja, iz koje se svi podaci mogu štampati u papirni dokument.

Vlasnik koji nije glasao na sednici može naknadno u roku od 7 dana potpisati izjavu u slučaju otuđenja zajedničke imovine, overiti kod notara i dostaviti upravniku stambene zajednice.

Obaveza plaćanja održavanja nastaje danom kupovinom posebnog dela u zgradi.

2. SAVET STAMBENE ZAJEDNICE ili POSLOVNE ZGRADE

- Potpisuje ugovor sa licenciranim upravnikom.

- Vrši kontrolu rada licenciranog upravnika.

- Menja licenciranog upravniak u slučaju njegove sprečenosti (bolovanje , GO)

3.LICENCIRANI UPRAVNIK

- Stambena zajednica mora da angažuje licenciranog upravnika.

- Licencirani upravnik mora da potpiše ugovor sa savetom stambebn zajednice.

- Koordinira između stambene zajednice, opštinske uprave i javnioh preduzeća, izvođača radova.

- Licenciranio upravnik može biti pravno lice, preduzetnik ili nezaposleno lice koje ima obavezu da uplaćuje doprinose po članu 15. Zakona o PIO.

- Licencirani upravnik u dogovru sa savetom stambene zajednice donosi odluke o potrebnim radovima.

- Licencirani upravnik je dužan da za sve radove (osim hitnih) prikupi poonudu bar tri izvođača.

O ponudama je dužan da obavesti vlasnike posebnih delova najmanje 10 dana pre izvođenja radova.

Svaki vlasnik stambenog dela nakon objavljivanja ponuda ima pravo da uloži prigovor u roku od 7 dana.

Za hitne radove, pravno lice ili preduzetnik jhe dužan da upozna unapred licenciranog upravnika i izda profakrturu.

- Licencirani upravnik podnosi fakture za naplatu i prati izvođenje radova.

- Licencirani upravnik ugovara osiguranje zgrade.

- Licencirani upravnik je dužan da prati stanje na računu stambene zajednice i evidenciju dugovanja.

- Licencirani upravnik zastupa stambenu zajednicu u postupcima pred inspekscijskim i pravosudnim organima u svim slučajedvima.

- Licencirani upravnik dostalja račune vlasnicima posebnih delova.

- Licencirani upravnik mora biti osiguran najkasnije u roku od tri dana od sklapanja ugovora sa stambenom zajednicom.

4. JAVNO PREDUZEĆE

- Javno preduzeće koje opština odredi, vrši poslove prikupljanja i raspolaganja sredstvima stambene zajednice na zahtev stambene zajednice.

Javno preduzeće štampa račune za stambenu zajednicu.

- Javno preduzeće ima svoju službu tehničkog održavanja.

- Svi radovi se obavljaju u koordinaciji sa licenciranim upravnikom.

- Radove koje ne izvodi javno preduzeće, organizuje licencirani upravnik u skladu sa ovim zakonom. Javno preduzeće u ime stambene zajednice vršu plaćanje izvedenih radova na osnovu dostavljene fakture.

- Uplaćena sredstva stambenih zajednica čine fond iz kojeg se mogu finansirati radovi preko iznosa koji pripada nekoj stambenoj zajednici.

Stambena zajednica je dužna da vrati pozajmljena sredstva iz fonda u roku 12 ili 24 meseca ako je iznos preko 10.000€.

5. NADZOR

Ostaje isto osim što se zbog neaktivnosti Komunalne inspekcije mora uvesti rok za odgovor od 8 dana.

To znači da je Komunalna inspekcija po pisanoj prijavi sa dokazom o slanju, broj delovodnika, elektronka prijava ili poštanska povratnica, dužna da postupi i odgovori te da snosi odgovornost za nečinjenje zbog time prouzrokovane štete.